특레보금자리론이 시행된지 어느덧 7개월이 넘어가고 있습니다. 주택 구입을 위해 주택담보대출을 많이 알아 보실 겁니다. 시중은행과 주택금융공사의 특례보금자리론의 이자에 대해 많이 고민하고 계실 것입니다.
본인의 상황이나 여건에 따라서는 일반 시중은행의 금리가 더욱 저렴할 수 있습니다. 하지만 대부분의 사람들은 특례보금자리론의 혜택이 더 좋을 것입니다.
일반 시중 은행과 특례보금자리론 금리 비교
지난 6월 기준금리가 다시한번 동결이 되었습니다. 시중은행은 6%대를 넘어 7%까지 넘어가려고 했었는데, 정부의 정책과 맞물려 오히려 시중은행의 금리가 내려 가고 있는 추세 입니다.
하지만 기준 금리가 있기 때문에 계속 내려가지는 않고, 현재까지 어느 정도 선에서 머무르고 있습니다. 일반적인 주택담보대출의 금리는 하기와 같습니다.
- 일반 시중 은행(1금융권 기준)
– 변동형 : 연 3.94%~6.87%
– 고정형 : 연 3.71%~6.15% - 특례보금자리론(고정형)
– 일반형 : 4.24~4.55%(부부합산소득 1억원 초과 & 주택가격 6억원 초과)
– 우대형 : 4.15~4.45%(부부합산소득 1억원 이하 & 주택가격 6억원 이하)
– 0.9% 추가 우대금리 적용 가능
여기서 주의 할 점은 일반 시중 은행의 최소 금리만을 생각해서는 안됩니다. 최소의 금리를 적용 받으려면 해당 은행의 거래 이력이나 신용카드 사용 같은 조건들이 있고, 개인 신용 점수가 900점대 이상이어야 가능한 금리 입니다.
먼저 자신의 신용점수를 확인 해 봐야 합니다. 그리고 담보를 제공하는 주택이 우량 담보일 경우에만 최소 금리에 가까운 적용을 받을 수 있습니다.
하지만 특례보금자리론은 신용점수 271점 이상인 경우이므로 신용점수에 크게 영향이 없습니다. 소득 여건과 특별 우대 금리를 적용 받게 되면 우대형으로 금리가 적용 됩니다.
여기에 일부 조건을 만족한다면 0.9%의 추가 금리 우대를 적용받아 연 3.25%~3.55%까지 대출금리가 낮아 질 수 있습니다.
| 우대금리 종류 | 주택가격 | 소득 | 연령 | 적용 우대 금리 |
| 대면창구, 아낌e | 9억원 이하 | 제한 없음 | 제한 없음 | 0.1% |
| 저소득 청년 | 6억원 이하 | 6천만원 이하 | 만 39세 이하 | 0.1% |
| 사회적배려층 | 6억원 이하 | 6천만원 이하 | 제한 없음 | 0.4% |
| 신혼가구 | 6억원 이하 | 7천만원 이하 | 제한 없음 | 0.2% |
| 미분양 주택 | 6억원 이하 | 8천만원 이하 | 제한 없음 | 0.2% |
※ 대면창구, 아낌e 우대금리 + 저소득청년, 사회적배려층,신혼가구,미분양주택 최대 0.9% 중복적용 가능
대출 금액의 차이
총 대출금액에서도 자세히 따져보면 차이가 꽤 많이 납니다. 그 이유는 시중 은행은 DSR 규제를 적용 받기 때문입니다.
시중 은행의 경우
일반 시중 은행은 총 대출 한도가 1억원 이상일 경우 DSR 규제를 적용 받습니다. DSR 40%를 적용 받게 되는데 본인의 연봉이 6000만 원일 경우 1년 원리금 상환액이 본인의 연봉 40% 2400만 원을 넘을 수가 없습니다.
다른 신용대출을 가지고 있다면 이를 따져봐야 합니다. 기존 신용대출금액이 5% 금리의 원금 5000만 원 이 있다고 한다면 10년동안 원리금 균등 상환으로 봤을때 한달에 53만 원 정도가 책정이 됩니다.
그렇게 되면 DSR 40%적용을 받는 상태이고, 연 2400만 원을 월 별로 나누면 200만원이 됩니다. 거기에서 기존 신용대출 상환금 53만원을 빼면 147만원 내에서 주택담보대출 금액이 결정되어 금리 연 4.5% 기준 40년 만기 조건으로도 2억 3000만 원 가량만 받을 수 있습니다.
물론 다른 신용대출이 없다면 총 대출금은 더 올라 갈 수 있습니다.
특례보금자리론의 경우
하지만 특례보금자리론은 DSR 규제 자체를 적용 받지 않습니다. 대출 조건만 맞는다면 최대 5억원까지 받을 수 있습니다. 생애최초로 주택을 구입하려는 사람들은 매매금액의 80%(LTV)까지 대출이 가능합니다.
나머지 20%는 그동안 모으셨던 금액으로 충당을 하시던지 또 다른 대출이 필요 하실 수 있습니다.
직장인 같은 경우에는 마이너스 통장이나, 다른 신용 대출을 받은 상태에서 특례보금자리론을 받을 수 있기 때문에 정말 사고 싶은 주택이 있으면 특례보금자리론을 이용하시는 것이 제일 유리한 조건일 것입니다.
또한 디딤돌 대출이 가능하신분들에게는 더욱 좋은 조건이 있습니다. 상대적으로 금리가 낮은 디딤돌 대출을 먼저 시행하고 그래도 부족하다면 나머지는 특례보금자리론으로 이용이 가능합니다.
디딤돌대출로 금액이 부족하신 경우에 다른 신용대출을 알아보지 마시고, 특례보금자리론을 알아보시기 바랍니다.
특례보금자리론의 조건
특례보금자리론의 조건들을 살펴 보겠습니다. 대상주택은 아파트, 단독주택, 빌라, 다세대주택 입니다. 오피스텔이나 생활형숙박시설을 해당이 되지 않습니다.
- 주택가격 : 최대 9억 원
- 대출한도 : 최대 5억 원
- 소득한도 : 없음
- LTV : 최대 70%(생애최초 최대 80%)
- 대출용도 : 무주택자는 구입, 1주택자는 상환 및 보전, 2주택자는 이사를 가기위한 일시적 2주택을 허용하며, 2년이내에 기존주택을 처분하는 조건입니다.
특례보금자리론의 신청 방법
특례보금자리론은 1년동안 특별로 시행하는 제도 입니다. 이미 목표금액의 80%가 진행이 된 상태입니다. 아직 끝나지 않았으니 기간내에 알아보시고 신청을 하시면 됩니다.
- 신청경로 : 주택금융공사 홈페이지나 어플을 이용 가능
- 신청기간 : 2023년 1월 30일 ~ 2024년 1월 30일까지
– 신청 금액에 따라 조기 마감 될 가능성이 있습니다. - 대출 실행일 : 신청일로부터 약 한달간 심사 후 진행 됩니다.
– 주택 매매의 잔금 시점일로부터 2개월 전에 알아보시고 신청하시는 것을 추천 드립니다.
저는 주택금융공사의 어플 이용을 추천드립니다. 어플의 이름은 ‘스마트주택금융’ 입니다. 이 어플에는 주택담보대출 예상금액 조회 메뉴가 있습니다. 여기에서 정보들을 입력하면 가능 여부와 금리등을 확인 할 수 있습니다.
지금까지 주택담보대출을 받을 때 왜 특례보금자리론이 좋은 지에 대해 알아보았습니다. 일반 시중은행의 주담대 금리가 특례보금자리보다 조금은 더 내려가 있는 상태이지만, 우대금리 적용을 받는 사람들은 일반 시중은행의 금리보다 더욱 저렴한 금리로 고정금리를 이용할 수 있는 것이 큰 장점입니다.
또한 일반 은행은 변동금리 이기 때문에 잘 생각하셔야 하는 부분이 있습니다. 일반 시중은행의 금리가 확연히 내려간다면, 나중에 일반은행으 대출로 갈아타는 방법도 있습니다.
한편 주택금융공사에서 해당 상품의 금리를 내리지 못하는 이유는 이미 기존에 대출을 실행했던 사람들에게는 형평성이 맞지 않아서 그렇다고 합니다. 지금 금리를 내려버리면 기존에 받았던 80%의 사람들과의 편차가 발생하기 때문입니다.
우대금리까지 적용 받는다면 그래도 일반 은행보다는 금리가 저렴하기 때문에 여건에 맞게 잘 선택하시기 바랍니다. 감사합니다.