내 집 마련을 위해 먼저 전세나 월세를 알아보시는 분들이 많을 겁니다. 그 중에 민간 임대아파트 종류의 한 가지인 확정분양에 대해 알아보고 그에 따른 장점들이 무엇이 있는지 알아보려 합니다. 이 글을 보시고 내 집 마련에 도움이 되었으면 좋겠습니다.
민간 임대아파트란?
보통 임대아파트라고 한다면 공공 임대아파트를 많이 떠올리실 것입니다.
민간기업에서 아파트를 일반 분양을 하지 않고 임대 형식으로 분양을 하는 경우가 있습니다.
이는 높은 분양가 보다는 그래도 저렴한 임대 보증금과 반전세 형식으로 분양을 하는 것을 의미합니다.
보통 보증금을 책정하여 일반 분양과 마찬가지로 청약을 진행하고 당첨된 사람들에게 계약을 진행하여 아파트를 짓습니다.
지방의 경우 보통 34평 기준으로 2억 중반이나 입지가 좋은 곳은 3억원 초반에도 보증금을 책정하는데 8년 또는 10년 동안 임대 형식으로 살고 후 분양을 진행하기 때문에 당첨되서 거주하게 되더라도 1주택자에 포함 되지 않습니다.
그리고 일반 임대 분양으로 아파트에 들어가면 보증금 이외 한달에 15만원 또는 20만원씩 월세처럼 돈을 건설사에 지불해야 합니다.
제가 오늘 드리고 싶은 정보는 바로 민간 임대아파트중에 확정분양 방식을 소개 드리려고 하는 겁니다.
민간 임대아파트 확정분양 ?
방식은 민간 임대아파트 일반분양과 동일합니다, 하지만 8년뒤에 재 분양을 할 때에 보통 건설사에서는 아파트를 지을 때의 시세를 반영하는 것이 아니라, 현재의 주변 시세의 제일 높은 가격의 아파트를 기준으로 80%정도의 분양가를 잡습니다.
제가 사는 곳은 청주인데 한 지역의 민간 임대아파트가 일반분양으로 전환하는 시점에 약간 소음이 있었던게 주변 아파트의 제일 비싸게 거래된 가격을 기준으로 80%를 잡아서 일반분양으로 진행을 했었습니다.
지금은 분양이 다 되었는지는 모르겠지만 이 경우는 원래 임대로 살고 있던 분들에게 치명타가 아닌가 싶습니다. 이유는 임대 기간동안 2년에 한번 보증금도 오르기 때문에 보증금도 올려줘야 했고 한 달에 한번 내는 임대료도 올라서 계속 내야 했기에 손해를 보는 느낌이 더 강했을 것입니다.
위와 같이 일반 임대아파트에 거주하게 되면 나중에 분양을 받을 때에 많은 고민을 하게 만듭니다.
하기만 확정분양은 먼저 건설사에서 임대기간 완료 후 분양금액을 측정하고 임대보증금을 정합니다.
예를들어 총 일반 분양 가격을 4억 9천에 건설사에서 책정했다면 입주자는 보증금 3억 3천에 확정분양 계약금 3천 3백만 원을 내고 임대기간동안 살다가 임대기간 후에 나머지 1억을 더 내는 방식입니다.
지역에 따라 보증금의 금액은 틀리지만 일반 임대아파트의 보증금에 비해 약 1억원 정도 더 비싸다고 생각하시면 됩니다.
하지만 임대 개념으로 아파트를 계약하는 것이라서 보통 시중 은행에서 보증금의 최대 90%까지 대출이 가능합니다.
저 역시 확정분양 임대아파트에 거주 하고 있는데 임대 보증금의 90%를 대출받아 아파트에 입주하였습니다.
민간 임대아파트 확정분양 장점
확정분양의 개념에 대해서는 위에 설명을 드렸고 장점에 대해 말씀드려 보겠습니다.
- 무주택 기간을 유지할 수 있다.
- 중간에 이사를 가도 된다.
- 프리미엄이 형성 되었다면 시세차익을 누릴 수 있다.
- 1주택자도 입주가 가능하고 1주택으로 유지가 된다.
- 일반분양으로 전환될 때 분양가 걱정을 하지 않아도 된다.
- 일반 임대아파트처럼 월 임대료를 내지 않아도 된다.
간단히게 말씀드리면 위 여섯 가지를 말씀 드릴 수 있습니다.
위에서 4번까지는 일반 임대아파트랑 동일하지만 확정분양의 제일 장점은 5번 6번 입니다.
일단 무주택 기간이 유지가 된다는 것입니다. 원래 무주택자였다면, 입주를 해도 임대아파트이기 때문에 무주택자 신분이 유지가 되고 현재 살고 있는 곳이 아닌 좋은 입지의 아파트가 일반분양을 한다면 청약을 노려볼 수 있습니다.
그리고 현재 거주하고 있는 임대아파트의 입지가 좋은 곳이라면 보통 임대아파트의 경우 2년에 한번 명의를 변경하게 해주기 때문에 다른 사람에게 넘기고 이사를 갈 수 있습니다.
만약에 프리미엄이 형성되어 있다면 수익 실현을 할 수 있는 기회도 생깁니다. 물론 건설사에서 명의 변경을 허락하는 기간에 팔아야 합니다.
본인이 1주택자인데 임대아파트에 거주하고 싶다면 주소지를 이전하고 살면 됩니다. 그 기간동안 1주택은 유지가 됩니다.
임대아파트에 살다가 원래 가지고 있는 집이 팔렸다면 시세차익에 따른 양도세를 내지 않아도 되는 겁니다.
그리고 제일 장점은 일반분양으로 전환 할 때인데, 임대기간을 8년이라고 가정했을 때 5년이상 거주를 했다면 일반분양으로 전환을 해도 바로 매매를 할 수 있고, 그때 시세를 보고 결정 하면 됩니다.
일반분양으로 거주한다고 하면 보통 2년의 명의 변경이 없어야 양도세를 피할 수 있는데, 임대아파트의 경우 임대로 5년 이상 살았다면 비과세에 해당이 되는 겁니다.
8년 임대라고 가정했을 때 2년에 한번 명의 변경을 할 수 있으니, 남은 기간을 잘 계산해서 확정분양 방식의 임대아파트를 구하거나 팔면 서로 이득이 되는 상황도 될 수 있습니다.
민간 임대아파트 확정분양 단점
단점은 이미 건설사에서 분양가를 책정했기에 임대기간이 끝났는데 주변 주택의 시세가 많이 내려가 있다면 주변 시세보다 더 비싸게 아파트를 분양받는다는 단점이 있습니다.
그래서 임대아파트 확정분양이라고 무조건 들어갈게 아니라 주위의 환경과 입지를 꼭 따져보고 결정을 해야 합니다.
아직까지는 확정분양의 분양가보다 주변 시세가 낮거나 하는 경우를 보지는 못했지만 이는 아무도 모르는 일이니 신중하게 결정을 해야 합니다.
확정분양 분양가의 경우 건설사에서 나중에 오르는 것까지 계산해서 책정하기 때문에 입주할 당시의 분양가를 들어보면 1억원 정도 비싸다고 생각 할 수 있습니다.
하지만 대부분의 경우 이 1억원에 대해서는 임대기간이 끝난 다음에 내기 때문에 당장의 부담이 되는 것은 아닙니다.
예를들어 확정분양가가 34평 기준으로 4억 9천이 책정 되었다고 한다면, 3억 9천만 보증금으로 내고 살다가 임대기간이 끝난 다음에 1억원을 더 내면 됩니다.
주위 주택 시세가 34평 기준으로 6억원 정도 한다고 생각한다면 절대 손해는 아닙니다.
지금까지 임대아파트 확정분양의 방식과 장 단점에 대해 알아보았습니다.
항상 리스크는 존재하기 마련입니다. 여러 정보를 접하시고 알아보셔서 내 집 마련에 한 걸음 더 다가서기를 바랍니다. 감사합니다.