민간임대아파트 당첨되어 계약하려는데 우선분양과 확정분양에 대한 내용을 접하게 되는 경우가 있습니다. 하지만 확정분양 경우 매매예약금이라는 것이 존재합니다. 이것이 무엇을 뜻하는 것이고 왜 내야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
민간임대아파트 우선분양 & 확정분양 차이점
공공임대아파트의 경우 일단 당첨이 되면 우선분양권을 가지게 됩니다. 그래서 임대의 계약기간이 끝나고 나서 자동적으로 우선분양권의 혜택으로 바로 살던 집을 분양 받을 수 있습니다.
하지만 민간임대아파트의 경우 계약서에 명시되어 있지 않으면 의무는 아니기에 분양을 못 받고 나올 수 있습니다. 그래서 항상 알아보아야 하는 것이 분양권에 대한 권리 입니다.
하지만 보통 일반 건설사의 경우 우선분양권을 주는 추세 이고 이를 더해 확정분양권의 옵션을 판매 합니다.
우선분양권의 경우 10년 장기 임대 후에 주변 시세에 따라 건설사가 제시하는 분양금액을 내야 하는 경우도 있고 원치 않다면 임대기간이 끝나고 나오면 됩니다.
확정분양권의 경우 미리 건설사에서 다 계산해 놓은 분양 금액을 인정하고 분양을 받겠다는 계약을 하게 됩니다.
하지만 이 확정분양의 경우 매매예약금이라는 것이 존재합니다.
그리고 이 장기임대아파트의 경우 2020년 8월부터 8년에서 10년으로 법이 바뀌었습니다. 단기 4년은 없어졌습니다. 이점 참고 부탁드립니다.
우선분양의 분양가는?
만약 우선분양을 선택 하셨다면 10년뒤에 우선 분양가는 건설사에서 책정합니다. 보통 주변 시세를 따라가는데 주변 시세의 90%를 할 경우도 있고, 100%를 할 경우도 있습니다.
더 비싸게 하는 경우는 거의 드물지만, 생각보다 싸게 분양을 안합니다.
하지만 공공임대는 대부분 주변 시세의 80% 선에서 결정을 합니다. 그나마 싸게 분양을 하는 것이지만 주변 시세에 따라 하는 것은 마찬가지 입니다.
수도권이나 서울의 경우 공공임대로 들어갔더라도 10년전 임대보증금보다 수억 원이 올라서 분양을 받아야 하는 경우도 생깁니다.
그래서 이런 저런 조건들을 따져보시고 우선분양을 할 것인지 확정분양을 할 것인지 정해야 합니다.
민간임대아파트 확정분양 매매예약금 이란?
이 매매예약금에 대한 말이 참 많은데 이것은 오로지 건설사에서 정하는 금액이기에 협의를 할 수 있는 금액은 아닙니다. 수도권의 경우 몇 억대의 매매예약금을 원하는 경우도 있습니다.
임대 보증금은 3억 3천만 원 이지만 나중에 분양 전환을 할 때에 정해져 있던 매매예약금을 내면 온전한 거주자의 집으로 인정이 되는 것입니다. 하지만 이렇게 들어가면 다른 일반 장기 민간임대아파트처럼 월마다 내는 월 임대료는 없습니다.
최근 장기민간임대아파트의 조건을 보면 84기준 3억 3천만 원의 임대 보증금에 매매예약금 및 합의금까지 책정되어 있는 것을 볼 수 있습니다.
84 기준을 보면 임대 보증금 + 합의 금액 + 매매예약금 으로 되어 있습니다. 여기서 매매예약금은 입주 시 내는 돈은 아니고, 나중에 분양 전환을 할 때에 내는 금액입니다.
입주를 할 때에는 합의 금액 까지 내면 됩니다. 합의 금액은 말 그대로 건설사와 입주자 간의 분양에 대한 합의를 한다는 계약금인 것입니다.
이 아파트가 분양할 당시 주변 새 아파트의 분양가는 84 기준으로 3억 중반에서 후반대로 형성 되어 있었습니다. 그래서 그 당시 이 아파트의 임대료가 너무 비싸다는 말이 많았고 확정 분양가도 주변 시세에 비해 1억은 더 비싸다는 평이 많았었습니다.
하지만 3년이 지난 지금 이 지역 아파트의 신규 분양가는 4억 중반에서 후반이 되었고, 이 아파트를 거주하기 위한 당장의 필요 금액은 일반 아파트의 전세 가격정도로 되었습니다.
부동산은 역시 모르는 것이지만 그래도 3년전에 저 가격은 충격이기는 했습니다. 어차피 입주하고 8년 뒤면 4억 9천 가격보다 주위 시세가 더 비쌀 것이라 예상했던 사람들은 많이 계약을 한 것으로 알고 있습니다.
그리고 위의 해당 아파트는 2024년 입주 이지만 2019년도에 분양을 해서 8년 임대 입니다.
확정분양 또 하나의 장점
확정분양 같은 경우 건설사와 이미 분양을 받겠다는 약속을 하고 입주를 하는 것이기에 명의 이전이 비교적 쉽게 됩니다. 입주해서 살고 있다가 주변 아파트의 시세가 오르는 경우 해당 아파트도 영향을 받게 되어 있습니다.
가격이 이미 입주할 때의 가격보다 높은 경우 프리미엄을 받고 명의 이전을 해서 일정금액의 이득을 취할 수도 있을 겁니다.
그리고 무주택자로 유지가 되기 때문에 만약에 10년의 거주기간이 있는 경우 7년차 되는 정도에 해당 아파트의 시세를 보고 많이 올라 있으면 신규 입지 좋은 아파트의 분양이 있을 때 바로 청약신청을 해서 일반 분양을 받을 수 있습니다.
무주택 기간을 잘 활용하면 부동산으로 많은 이득을 볼 수 있는 장점이 있습니다.
하지만 부동산의 경기가 안 좋으면 섣불리 결정하면 안됩니다.
지금까지 민간임대아파트의 확정분양과 매매예약금에 대한 정보를 알아보았습니다. 해당 지역에 따라 유리할 수도 또는 불리할 수도 있는 이 제도는 정해져 있는 규제나 법은 없습니다.
대부분 건설사에서 정하는 금액으로 따라가야 하기 때문에 잘 선택을 해야 합니다. 이 선택이 득이 될지 실이 될지는 아무도 모릅니다. 하지만 본인이 꼭 실거주를 할 것이고 나중에 분양을 받을 생각이 많다면 저는 확정 분양을 추천 드립니다.
10년뒤 아파트의 시세를 예측 할 수 없지만, 입지를 잘 따져 보시고 결정해 보시기 바랍니다. 저는 투자를 하는 사람이 아니기 때문에 어떤 입지가 좋다고 말씀은 못드립니다. 좋은 선택을 하시기 바랍니다. 감사합니다.